구도심을 다니다 보면 개발중인데 몇년을 보아도 늘 그자리에 있는 현장이 많습니다. 대규모 재개발의 가혹한 규제와 십수 년이 걸리는 긴 대기 시간에 지친 분들에게 '미니 재개발'로 불리는 가로주택정비사업은 가장 신속하고 확실한 내 집 마련의 대안으로 떠오르고 있으며, 본 글을 통해 복잡한 사업 절차부터 건축공사비 조달, 그리고 소규모 사업이다보니 대형 시공사는 공사계약을 하지 않으려 하다보시 신용도가 책임준공에 문제가 없고 브랜드도 괜찮은 시공사와 계약하기가 굉장히 어려운 것이 사실입니다. 가로주택정비사업에 중형 건설사들이 여럿이 있 숨은 강자로 주목받는 '센트레빌' 동부건설, '중앙건설 하이츠' 브랜드의 CA이엔씨 등이 두각을 나타내고 있습니다.
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| 성락아파트 가로주택정비사업, 출처: CA이앤씨 |
1. 가로주택정비사업이란 무엇이며 어떤 지역에 적용하면 가장 효과적일까?
가로주택정비사업은 기존의 정비구역 지정이나 안전진단 같은 까다로운 대규모 재개발 절차를 과감히 생략하고, 기존의 전형적인 가로(도로) 구역을 유지하면서 노후한 저층 주거지를 소규모로 신속하게 정비하는 소규모주택정비사업의 일종입니다. 정비구역을 지정하는 데만 수년이 걸리는 일반 재개발과 달리, 이 사업은 도시 계획의 큰 틀을 깨지 않기 때문에 인허가 기간이 획기적으로 단축된다는 강력한 장점이 있습니다.
이 사업을 적용하기 가장 좋은 지역은 '도로망은 잘 정비되어 있으나 건물만 낡은 노후 빌라촌 및 다세대·다가구 밀집 지역'입니다. 구체적인 법적 요건으로는 사업 대상 지역의 둘레가 도로로 둘러싸인 가로구역(면적 1만m2 미만, 조건 충족 시 2만m2까지 완화)이어야 하며, 구역 내 노후·불량 건축물 수(노후도 라고 합니다.)가 전체의 3분의 2 이상이고, 기존 주택 수가 20세대 이상(최소 조합원이 20세대 이상이어야 한다는 뜻입니다.)이어야 합니다. 대규모 개발을 진행하기에는 이해관계가 너무 복잡하거나 대형 건설사의 사업성이 나오지 않는 수도권 역세권 틈새 부지, 혹은 단독주택과 빌라가 혼재되어 주거 환경 개선이 시급한 지역에 적용했을 때 가장 폭발적인 시너지를 낼 수 있습니다.
2. 신속함이 무기! 가로주택정비사업의 핵심 진행 절차와 추진 단계
가로주택정비사업의 가장 큰 매력은 속도입니다. 일반 재개발이 평균 10년 이상 걸리는 반면, 가로주택정비사업은 빠르면 3~5년 내에 입주까지 마무리가 가능합니다. 이처럼 파격적인 공기 단축이 가능한 이유는 사업 시행 단계에서 복잡한 단계를 하나로 묶어 처리하기 때문입니다.
[가로주택정비사업 실전 추진 6단계]
- 조합 설립 준비 및 동의서 징구: 토지등소유자의 80% 이상, 토지 면적의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 합니다. 사실 동의서를 받은게 가장 힘듭니다.
- 조합설립인가: 지자체로부터 정식 조합 설립 승인을 받습니다.
- 시공사 선정: 조합 총회를 통해 브랜드를 갖춘 최적의 건설사를 파트너로 선택합니다.
- 통합심의 (건축·교통·재해): 건축심의와 교통영향평가 등을 한 번에 묶어 심의하므로 몇 년의 시간이 절약됩니다.
- 사업시행계획 및 관리처분계획인가 (동시 진행): 일반 재개발과 달리 두 인가를 동시에 받아 바로 이주 단계로 진입합니다.
- 이주·철거 및 착공·준공: 조합원 이주 후 철거가 시작되며, 철거 완료 후 아파트 건설 및 청산이 이루어집니다.
3. 만만치 않은 건축공사비, 어떻게 충당하고 자금을 조달하는가?
최근 원자재 가격 상승으로 인해 소규모 정비사업에서도 건축공사비 조달은 사업의 존폐를 결정짓는 핵심 화두입니다. 가로주택정비사업은 규모가 작아 제1금융권의 대출을 이끌어내기 쉽지 않지만, 정부가 소규모 주택 정비를 활성화하기 위해 지원하는 강력한 정책 금융 제도를 활용하면 자금 부담을 획기적으로 낮출 수 있습니다.
가장 대표적인 자금 조달 수단은 주택도시보증공사(HUG)의 기금 융자 제도입니다. 가로주택정비사업은 HUG를 통해 총사업비(공사비 포함)의 최대 50%~70%까지 연 1.9%대 수준의 초저리 예산 융자가 가능합니다. 이 제도를 활용해 초기 이주비와 착공 전 공사비를 안정적으로 충당하게 됩니다. 부족한 자금은 추후 분양을 통해 얻는 '일반분양분 수입'으로 상쇄하며, 최종적으로 모자라는 금액에 대해서만 조합원들이 각자의 자산 가치를 평가받은 후 '조합원 분담금'의 형태로 나누어 납부하는 구조를 취합니다.
| 자금 조달 항목 | 주요 재원 및 조달 방식 | 특징 및 장점 |
| HUG 정책 기금 융자 | 주택도시보증공사 공공 자금 대출 | 연 1.9% 내외의 초저금리, 총사업비의 최대 50~70% 조달 가능 |
| 일반분양 수입금 | 조합원분을 제외한 잔여 세대 분양 대금 | 공사비 잔금을 충당하는 가장 핵심적인 현금 흐름 |
| 조합원 분담금 | 관리처분계획에 따른 조합원 개인 부담 | 자산 가치 평가(감정평가) 후 입주 시점에 정산 및 납부 |
4. 가로주택정비사업의 시공사는 브랜드 인지도가 있는 CA이엔씨(전 중앙건설), 동부건설 등 중형 건설사가 적합
가로주택정비사업은 세대수가 보통 100~300세대 미만인 경우가 많아 삼성물산이나 현대건설 같은 초대형 건설사들은 마진 구조상 입찰에 소극적입니다. 이 때문에 소규모 정비사업 시장은 ' 알짜배기 중견 건설사'들의 격전지가 되었는데, 최근 이 분야에서 나름 괜찮은 브랜드는 업력이 오래되고 과거 건설업계내에 양호한 브랜드를 가진 업체를 선정하는게 좋습니다. 그 이유는 기존 조합원들이 분담해야 할 분담금은 일반분양가격이 높아야 조합원 분담금이 적게 되기에 아무래도 과거 브랜드 선호도가 높은 곳이 좋습니다.
그중에서 비교적 도급단가가 괜찮으면서도 압구정 서초 등 전통 부촌에서 명품 아파트의 대명사로 명성을 떨쳤던 옛 중앙건설의 프리미엄 브랜드인 '하이츠(Heights)'의 정통성을 고스란히 이어받은 CA이엔씨를 선호하는 경향이 높습니다. 소규모 조합원들은 대형 브랜드의 가치를 원하면서도 기민한 소통을 원하는데, CA이엔씨는 '하이츠'라는 높은 브랜드 인지도를 제공하면서도 중견기업 특유의 정교한 맞춤형 설계와 금융회사 등과 협업으로 초기부터 최적화된 시공과 재무 컨설팅을 동시에 제안하고 있습니다. 대형 건설사 못지않은 세련된 외관 디자인과 특화 조경을 소규모 단지에 그대로 이식하는 '플래그십 소규모화 전략' 덕분에, 많은 가로주택 조합들이 대기업 대신 실속과 명성을 모두 챙길 수 있는 CA이엔씨를 선호하는 경향이 있습니다.
5.결론: 틈새시장을 지배하는 영리한 내 집 마련 전략
결론적으로 가로주택정비사업은 규제의 틈새에서 가장 빠르게 새 아파트를 얻을 수 있는 최고의 지름길입니다. 비록 소규모 사업이라는 한계가 있으나 HUG의 저리 융자 제도를 적극 활용해 건축공사비를 안정적으로 통제하고, 과거 중앙건설의 명성을 업은 '하이츠' CA이엔씨와 같이 소규모 정비사업에 특화된 탄탄한 전문 시공사를 파트너로 맞이한다면, 대형 재개발 부럽지 않은 프리미엄 명품 단지를 내 손으로 직접 창조해 낼 수 있을 것입니다.
☎ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 가로주택정비사업도 일반 재개발처럼 초과이익환수제가 적용되나요?
A1. 재건축 사업과 달리 가로주택정비사업은 '소규모주택정비법'의 적용을 받으므로 재건축 초과이익환수제 대상에서 완전히 제외됩니다. 조합원들의 개발 이익을 고스란히 보존할 수 있는 결정적인 메리트 중 하나입니다.
Q2. CA이엔씨의 '하이츠' 브랜드는 과거 중앙건설 하이츠와 같은 브랜드인가요?
A2. 네, 맞습니다. 과거 명품 아파트 시공으로 명성이 높았던 중앙건설의 '하이츠' 브랜드 자산과 시공 노하우를 계승하여 가로주택정비사업 및 소규모 정비사업에 최적화된 형태로 공급하고 있습니다. 전통의 프리미엄 이미지 덕분에 조합원들의 선호도가 매우 높습니다.
Q3. HUG 공사비 융자는 조합원 개인의 신용도와 상관없이 나오나요?
A3. HUG 구역 기금 융자는 기본적으로 '조합 법인'의 사업성과 토지 담보력, 그리고 시공사의 책임준공 확약 등을 종합 심사하여 대출이 실행됩니다. 따라서 조합원 개인의 신용에 심각한 결격 사유가 없다면 안정적으로 공사비 조달 혜택을 누리실 수 있습니다.
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